“住房改善将是未来拉动内需的重点。”自从中央、国务院在《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》明确了上述要点后，一系列房地产政策正在从供给端、需求端全面发力，不断释放利好。

  国家统计局最新发布的全国70城市房价多个方面数据显示，政策利好效应已在一线月一线城市新建商品房销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中，北京新房价格12月环比微涨0.2%，同比上涨5.8%，更是呈现出众多城市中少有的韧性。

  复盘2022年市场，北京已形成了以高端改善住宅为主流的新市场结构。克而瑞统计多个方面数据显示，2022年北京120平方米以上改善类产品成交占比正在全面上扬，而刚需、首改类新房项目成交比重全线平方米面积段的刚需产品成交占比下挫。来自仲量联行的报告也显示，2022年北京高端住宅市场全年总成交量创下五年新高：单价8万+产品成交量占比达到北京市场的17%，较去年提升10个百分点；单价10万+豪宅全年成交同比去年更是上升56%，达3172套。

  其背后的驱动力，一方面源于高品质豪宅产品所具备的收藏级稀缺属性，另一方面疫情影响唤醒了购房人对居住品质升级的迫切需求，以及高端客户寻求资产避险及保值的选择。

  需求的一直在升级开始推动北京高端改善产品力的加速迭代。其中，高品质的别墅类改善新房，因资源稀缺、产品升级、相对性价比高广受市场欢迎。

  以万科观承别墅·大家为例，2022年度京城别墅成交套数排行榜中，其以全年成交173套房源的佳绩排名第一。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花之时，该项目仍旧获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1日~12日，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情。

  一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长，成交难度更大。因此，项目的持续热销也充分印证了市场认可度。其背后的“去化秘籍”，也可以让我们深入揭开。

  在北京，顺义中央别墅区向来是高净值人群置业的首选。1992年，中央别墅区开始了最初的发展。从1.0区域的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前万科观承·大家所在的高丽营板块，即3.0区域，顺义中央别墅区开始凸显后发优势。

  该区域的发展的潜在能力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了项目多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，“三横四纵一轨道”让板块拥有更为丰富的公共交通路网，迅速切换主城繁华与自然风光。西侧紧邻京承高速8号出口，约半小时抵达望京、机场高速直达首都国际机场；西侧未来科学城内，在建的地铁M17号线年底开通），项目至地铁站直线km。

  此外，该片区还具备丰富的生活场景。于游，约44平方公里温榆河绿化走廊、方氏渠、约3万平方米鹿鸣公园等众多生态资源环伺周边；于商，约6000平方米观承汇国际商业街，于观承别墅区黄金十字路口，划分儿童教育、运动健身、生活服务、餐饮娱乐四大主题，满足生活多元需求；于教，区域内鼎石、哈罗、德威等约17所国际教育学校一应俱全，占有北京约70%的国际教育资源；同时观承墅区内还毗邻九年一贯制教育地块；于医，友谊医院顺义院区（在建）、地坛医院、和睦家医院满足业主医疗需求。

  万科著墅，必苛于择址，择精华富集之所。观承别墅区立势于三大复合增长区，东侧承接中央别墅区的高端生活配套，西侧紧邻未来科学城的高智产业，南侧享望京商务区高端精英人士的聚集效应，成为新北京少有的复合型城市别墅区。

  据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作，10年来产品不断迭代升级，实际做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭的居住需要。对于1600万~2000万元量级购房人群而言，无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

  “吾以观复，足而不承。”建筑是文明无声的记录者，我们大家可以从它的一石一草、一砖一瓦上寻根溯源，探寻其背后有关人、土地和建筑本身三者之间的故事。

  纵观北京的别墅市场，限墅令导致别墅形态发生多元的变化。为了兑现人们的墅居理想，类别墅产品开始野蛮生长。而真正能做到独门独户，有庭有院的也只有为数不多的独栋、合院产品。

  项目整个地块建筑亦呈竖向排布，单体建筑采用L型合院构造，实现与阳光形成更大的接触面。此外，有别于传统合院，观承大家通过建筑合围形成院落，不仅实现了自然与阳光渗透的通透感，又通过建筑间的高差错落形成独特的合围感受。实际做到容纳世界于院庭，通过建筑形态的升级，形成了东方栖居习惯的回归。

  在观承大家合院产品的打造过程中，万科在回归传统建筑模式的同时，更注重于如何让传统的建筑形态根据现代人的生活小习惯而发生变化。

  万科观承大家，在沿袭中国传统院落建筑精粹的同时，不断雕琢空间的细节、把控建材的品质。合院屋顶采用铝边框檐口+灰色屋面瓦，轻薄的檐口出挑约20cm，既符合美观大方的新中式风格，同时有着出色的保温和防水性能。

  外立面以高品质米白色洞石为主，窗户与实墙通过考究的比例进行虚实搭配，同时将大面积窗开在对应院子的两个观赏面，彰显出东方意境下的粉墙黛瓦之美。同时，为了更大限度地实现人与自然阳光的融洽互动，建筑外立面玻璃的面积比例较上代产品增加了25%，多向采光，整体界面更加通透。

  在精致的立面之下，则是观承大家合院各类复杂系统。项目通过BIM，将幕墙系统、雨水、燃气、新风、空调、太阳能系统进行整合设计，保障立面功能合理的同时美观整洁。

  超脱于建筑之外，更有与自然与邻里的交流。它既拥有家门口的鹿鸣公园，山石巨墙、长廊茶亭、流水松涛排布，敬呈东方十二境中式园林之美。也拥有不断丰盛的鹿鸣小街、不断成长的呦呦乐园，为观承的大小业主搭载成长、生活、交互的墅区空间。

  园林是评判社区品质的重要维度之一，是高品质别墅生活的“价值树”。观承大家通过层层递进的空间架构，营造了一个环境舒适、植被丰富的社区环境：整个园区分为“主次入口-游园环线-六庭六园-归家巷道-入户门庭”五个空间层级。四时色彩方面，通过不同植物品种及高低层次的巧妙搭配，凸显春意、夏花、秋色和冬景，彰显北方四季分明的气候特征。

  据悉，项目自2013年始动工，经历“观承别墅—观承大家—观承望溪”的多代迭代，在十年的开发历程中，通过一期到四期的不断开发，与2000余组业主的充分沟通交流，在产品层面不断进行迭代升级。观承大家2.0洞察别墅居住场景，集所有墅区产品经验于一体，精心打造收官之作，目前主力在售300~408平方米精妆合院别墅，独门独户，有别于传统平层的居住体验。

  庭院深深，每每渗透于古人的诗书画意之中。庭院对于中国人而言，是东方生活审美的一种方式，虚竹清风，碧柳绕墙，轩窗开合，纳凉闭寒。遍观四时之更迭，纵览天地之变幻。

  而合院类产品最大的特征，就是以院落为主体的空间布局。一切空间围绕院落而生，又与院落结合，形成了各自独立却又彼此呼应的理想生活模型。这一形态完美的契合了现代家庭中代系共生的生活观念，也让合院成为了最适合家庭居住的空间。

  自然光变化是丰富空间的脂粉。观承大家的合院别墅，在传统别墅的基础上，更注重自然的立体采光。在设计过程中，观承大家的合院产品割舍了部分复杂的传统制式解构，以去繁存简的方式将东方规制与西方的对称美学进行融合。独特的L型合院布局，更好的实现了对花园的包裹，让每一层空间都实现对院落和阳光的共享。

  除此之外，错层露台与空中连廊，用六重立体庭院的方式兑现了每一户空间的自然连接。使得空间体验者能够尽情的感受到来自空间、来自环境和来自自然所产生的亲切感和归宿感。

  别墅作为容纳多代生活的居住空间，室内空间的布局特别的重要。代系隔离的空间模式可以让每一位共同生活的亲属享受更私密的生活内容；而纯粹的动静分区则让活动空间与栖居空间各司其职营造更好的生活感受。

  以300平方米合院产品为例，首层空间采用悬挑结构反重力技术，首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，通过转角多轨的玻璃落地推拉门，实现从院落到客厅的无界延伸，让居住的空间无限拓展，生活与自然更有机的结合在一起。二、三层则为纯粹安静的卧室层，卧室为全套卧设计，推窗可见繁花庭院。因将电梯、楼梯优化安置在角落，不挤占空间，卧室层均拥有家庭厅，可当作私密书房，也能成为孩子画画、练琴的小天地。

  对于地下空间设计，地下两层的空间约7.2米大尺度挑空拉伸了纵向空间视野，用植物可以肆意生长的高度，打造地下空间专属的景墙。既保证了地下空间的通透性，又赋予了空间灵活多变的可能。需要强调的是，不像一般合院产品将采光井设置在顶侧边，万科观承大家的采光井整个居中贯穿顶部，实现地下空间全天候采光。

  根据“房住不炒”政策，近三年限竞房库存一再减少，住宅用地稀缺，新房市场中为数不多的合院限竞房产品成价值洼地。而观承别墅区，历经十年发展历史，在产品力+园林加持下，满足了高净值人群对墅居美好生活的一切想象，热销传奇注定被不断书写。

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